Ma, 2018. szeptember 28-án lép érvénybe a 196/2018-as, a tulajdonosi társulások megalapítására, megszervezésére és működésére, valamint a társasházak igazgatására vonatkozó törvény, amely hatályon kívül helyezi a 230/2007-es, a lakótársulások megalapítására, megszervezésére és működésére vonatkozó törvényt.

A régi szabályozásokkal egybevetve, bár egyes új előírások okoznak némi nehézséget a lakótársulások működését tekintve, úgy véljük, hogy az új törvényes keret jelentős pozitív hatást fejt majd ki, szem előtt tartva, hogy ennek filozófiája a társasházakra és a társasházak igazgatása kapcsán meghozott intézkedések hatékonyságának javításán, és ezek biztonságos körülmények közötti működtetésén alapszik. Nem utolsósorban – növelik azon szervezetek és vezetőik felelősségét, akik a társasházak igazgatásában adminisztrációs tevékenységet vállalnak.

Felsorolunk néhányat a tulajdonosi társulások szempontjából fontos előírásokból:

• A jogszabály hatékonyság-javító intézkedéseket hoz a lakások adminisztrációját tekintve függetlenül attól, hogy ezek tömbház típusú ingatlanok, közös udvarral rendelkező lakások vagy épületegyüttesek; bevezetik a társasházak rendszabályzatát, amely keretében megszabják a viselkedési normákat és a tulajdon-használat szabályait. Nem utolsósorban, tisztázzák és igyekeznek hatékonnyá tenni a közhatóságok és a lakótársulások közötti viszonyt. A törvény explicit módon rendelkezik a közgyűlés összehívásáról és megszervezéséről annak ellenére, hogy az új eljárások bonyolultabbak és kiegészítő forrásokat igényelnek;

• Szabályozzák a lakótársulások vezetői struktúrájának javítását és világosan tisztázzák a lakótársulási vezetőtagok közti összeférhetetlenséget, illetve ezen személyek felelősségét (a vezető szervek mandátuma 4 évre korlátozott, a megújítás lehetőségével, legtöbb 5 személy vehet részt a vezetőtanácsban stb.). Világosan kijelentik, hogy az adminisztrátor „egyszerű könyvvitelt vezet és elvégzi a pénztári teendőket is". Következésképpen, azon lakótársulások, amelyek alkalmazásában könyvelők, pénztárosok és más személyek tevékenykednek, felül kell hogy vizsgálják ezen döntéseiket a költségek optimalizálása érdekében, és e tevékenységeket át kell ruházniuk az adminisztrátorra;

• Az elnök és az adminisztrátor feladatai és felelősségei részletesebben és pontosabban meg vannak jelölve. A kondommínium adminisztrálását a PFA-k (engedélyezett természetes személyek) is végezhetik, s az engedélyezett természetes személy adminisztrátorok egyéni munkaszerződéssel vagy szolgáltatási szerződéssel alkalmazhatók;

• A tulajdonosi társulás kérésére, ha azt a közgyűlés megszavazza, az adminisztrátor köteles saját költségén szakmai felelősség-biztosítást kössön, míg a cenzor garanciaszerződés alapján garanciát kell letegyen;

• Az attesztált természetes személyek csakis akkor tölthetik be az adminisztrátor tisztséget, ha 12 hónapon belül megszerzik a szakképesítési bizonyítványt (sz.m. erre a következőkben még visszatérünk). A természetes személyek attesztátja 4 évig érvényes, s az felújítható. Az attesztátot kizárólag végleges bírósági döntéssel lehet felfüggeszteni vagy visszavonni;

• A tulajdonosok kötelesek intézkedni a kondommínium megerősítése és korszerűsítése, a felszerelések, berendezések és vezetékek modernizálása, egyéni mérőkészülékek szerelése érdekében, hőfelújítást végezni az energiahatékonyság növelése érdekében, valamint felújítani a kondommínium burkolatát annak építészeti-környezeti minősége növelése érdekében, a törvény előírásainak megfelelően, a teljes kondommínium harmonikus és egységes külalakjának megőrzése feltételei között, függetlenül a beruházás természetétől;

• A többemeletes kollektív ingatlan típusú kondommíniumok esetében, a homlokzat módosítása az egész kondommíniumom egységesen történik, függetlenül a lépcsőházanként alakult tulajdonosi társulások számától, az aláírási joggal rendelkező építészek által, és az építkezési munkálatok kivitelezésének engedélyezésére, az épületek energiahatékonyságának növelését célzó hőfelújításokra, valamint az épületek építészeti-környezeti minőségét növelő strukturális-építészeti rehabilitálásra vonatkozó törvényes előírások tiszteletben tartásával;

• Új szabályokat vezettek be a költségek fizetésénél észlelt elmaradások behajtására, az elnökök kötelesek felvezetni a telekkönyvbe a 3 hónapnál régebbi kintlevőségeket, s amelyek meghaladják a szavatolt bruttó minimálbért. A tulajdonosi társulás törvényes jelzáloggal rendelkezik a lakások fölött, amely jelzálogot az elnök kérésére felvezetnek a telekkönyvbe, majd törlik, ha a tulajdonosi társulás megerősíti az elmaradt összeg kifizetését;

· A törvény világos kiegészítéseket és pontosításokat hoz, azon feltételeket illetően, amelyek között megköthetők a közhasznú szolgáltatások egyéni számlázási konvenciói, mint a víz-csatornázási szolgáltatásról való kollektív leválások megelőzési módszere, azon esetekben, amikor egyes lakástulajdonosoknak elmaradásuk van a szolgáltatás kifizetését illetően;

· A tulajdonosi társulásoknak kötelező módon rendelkezniük kell az ügykezelésükben lévő ingatlanok Műszaki könyvével vagy rekonstruálják a műszaki könyvet; 

· Még megemlítjük, hogy a tulajdonosi társulások tevékenységét célzó pénzbírságokra vonatkozó szabályozások fejezetét tovább fejlesztettük, a büntetések pedig jelentősen megnövekedtek. Ennek megfelelően, azok számára, akik nem közlik a hasznos felület módosulását a tulajdonosi társulásokkal és a pénzügyi igazgatósággal, a BÜNTETÉS 200 és 1.000 lej között mozog;

· Abban az esetben, ha a lakástulajdonosok nem teszik lehetővé  a tulajdonosi társulás elnöke/ a végrehajtó bizottság valamely tagja/az ingatlankezelő vagy a köztulajdonban elvégzendő javításokra szakosodott személy számára a lakásba való bejutást  (aki feltétlenül be kell jusson az ingatlanba a javítások elvégzése céljából), akkor a BÜNTETÉS 500-tól 3000 lejig terjed;

· Azokra, akik veszélybe sodorják az épület struktúrájának épségét, vagy más apartmanok épségét, illetve a berendezések jó működését, 500 és 3000 lej közötti BÜNTETÉSRE számíthatnak;

· 500 és 3000 lej közötti BÜNTETÉS van előirányozva arra az esetre, ha az ingatlankezelő nem köti meg a szakmai felelősség-biztosítást;

· 5000 és 10000 lej közötti BÜNTETÉS szabható ki olyan esetekben, ha a lakástulajdonos törvényes engedély és jóváhagyás nélkül megváltoztatja a nem lakás rendeltetésű helyiség vagy a lakás rendeltetését; ugyanilyen jellegű pénzbírságra számíthat az a lakástulajdonos, aki a tulajdonosi társulások törvényének figyelmen kívüli hagyásával módosítja a közös tulajdon aspektusát, illetve az építőelemeket.

A helyi közigazgatási hatóságok, a tulajdonosi társulásokat ellenőrző, támogató és irányító hatóságok feladatköreinek és kompetenciáinak perspektívájából, a tulajdonosi társulásoktól kérjük, hogy sajátítsák el és alkalmazzák a hatályba lépő új szabályozásokat.

Megemlítjük, hogy a 1969/2007 sz. rendeletet az egyszerű könyvvitelre vonatkozó 3103/2017 sz. rendelettel visszavonták – 2-es melléklet.

Megjegyzés: A tulajdonosi társulásokra vonatkozó új törvény letölthető a Marosvásárhelyi Polgármesteri Hivatal www.tirgumures.ro  honlapjáról.

Dorin Belean jogász, ügyvezető igazgató